刚性需求支撑 二手房斩获市场最佳

某广告公司职员李小姐在今年二月份想改善居住环境，购买 130多平米的住房。由于资金紧张，必须要先卖掉东五环外万象新天小区两室一厅的94平米房产。根据李小姐介绍，今年二月份把该房代理给“链家”地产公司以不低于103万元的价格挂卖。李小姐说：“5月底，中介公司并没有卖出我现在的房子，但是中介公司告诉我，现在二手房市场已经变暖，房价虽然已没有第一季度那么高，但是成交量增长得很快，在小区中的同样户型96万元左右可以很快出手。虽然成交速度会很快，但是现在的价格有点低，我打算等一段时间再卖。”

买卖双方观望情绪仍然存在，但是对于一手房的持续低迷迹象显然好很多。94平米的房子96万元卖出，折合人民币1.02万元每平方米，李小姐所拥有的房屋一手房价还把持在13000元以上。可以计算一下，同样的房子可以节省26万元以上，的确是给消费者一个不小的吸引力。据了解，今年北京二手房价格都有调整，平均降幅达3.5%，最高降幅5%。

潘石屹曾在博客中发言：“盘活二手房市场抑制一手房价飙升。”他这一论断目前得到了印证，至少在北京，二手房市场即将火爆。

“链家地产”公司市场部王志伟认为，北京二手房市场经过春节后的回暖和盘整，目前呈现持平的现状，但是从市场角度可以看出，销售量已开始有了抬头迹象。房地产市场供应量不断递增，一定程度上刺激了房屋买卖。随着各项政策稳定，二手房交易的旺季有望出现。

刚性需求仍存在，二手房交易量增加

从近期市场所推出的大量一手房房源来看，虽然很多楼盘有特价房、打折等促销手段，但实际离北京城区较远，并且真实降价并没有形成。不少购房者表示，大量的促销还不如像二手房一样直接写明真实价格来得实在。可以看出，一手房促销并没有大幅引发购房者的购买欲望，反之，二手房则受到购房者青睐。北京市房地产交易管理网统计显示，自从今年春节以来，北京市二手房交易量连续五个月均超过新建商品住宅。

显然，今年房地产市场大环境一直处于低迷的状况，观望态度持续，但是刚性需求并没有减少，而是慢慢地向房地产二手市场转移。数据显示，今年以来北京二手房市场单月销售量已连续数月超越一手房。王志伟说：“处于观望的大环境下，自住需求比重占据主流的特点又决定其不会受到太大冲撞，二手房市场预计销售量仍会保持平稳状态。”

而之前诸多专家、业内人士言论的一手房房价会因为建筑材料成本提高，而二手房会更加受到关注的说法。王志伟认为，建筑成本的提升，只会压缩开发商的利润空间，如果说是因为建筑成本价格提升提高商品房的价格而二手房受到关注是不正确的。

与此同时，从经过“拐点论”洗礼后房地产居住功能开始回归。据了解，商品房相对稀缺的四环内典型区域，次新房成交普涨现象最为明显。王志伟指出，原因主要在于区域结构决定，目前北京新开楼盘以郊区为主，二手房多在市区，所以受到购房者关注也是合乎常理的。改善居住环境、新婚白领等自居购房者还是会更为关注交通便利的地区，而也不乏有更多的购房者转而关注一些低密度、楼间距宽敞的次新房。

另外，5月6日由北京公积金管理中心下发《关于进一步完善存量房住房公积金贷款业务流程的通知》，其中将公积金贷款放款时间由原来的“见房本放”提前至“见契税放”。据了解，此政策对二手房中介公司是一个利好政策，也因此，公积金贷款的二手房客户咨询量上涨了三成，成交量上涨了近一成。21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡介绍，采用新流程后，公积金贷款的周期将较以往平均缩短10个工作日，预计今年下半年，至少增加一成办理公积金贷款的购房者。

二手房价偏低，但拉锯战不断

近期，对于开发商因恐惧资金链断裂的打折促销行为，在经历了2007年的疯狂之后，消费者变得理性化。这在一定程度上影响了二手房业主的收益预期。北京房地产交易网显示，今年上半年二手房均价为每平方米9757元人民币。

虽然二手房市场也由于“拐点论”的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩，但是基于二手房买、卖双方共同定价的原则，使购房者议价空间较大。而二手房交易也受政策、信息等各方面因素不明朗影响，买卖双方依然处于僵持状态，降价出售的业主或积极入市的买家仍在少数这也是个不争的事实。王志伟分析，经过了2007年底的一拨政策影响后，市场需要一段平静的调整期。目前受到多方面影响，成交量已经开始慢慢有好转的迹象。但是，房地产分析人士认为，整体成交均价的降低并不代表单一楼盘价格降低。

更值得注意的是，5月份北京在二手房市场中，90平方米以上的中大户型成交上涨较快，成交量较上月上涨3.4%，达到36.9%，从而显示出，二手房向中高档价位转移的迹象非常明显。这也足以证明之前言论纷纷的，大户型商品房一直以来就是炒房者的主要投资对象，目前交易量表现活跃，意味着炒房者急于出货。也因此原因，高档房推出市场的量过大，成交比例相对减少。从整体市场来看，卖家由于看好后市依然不愿降价或议价空间很小，所以，某种程度上造成买卖双方议价拉锯，相对地延长了交易时间。

中介自降服务费，“押宝”事件难发生

面对2008年惨淡的楼市现状，各大新开楼盘项目大张旗鼓地采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，然而二手房市场也不甘其后。

据了解，诸多中介公司已经开始借鉴于新开项目的打折促销手段，普遍采取折佣的办法来吸引客户，原本房价3%的中介服务费也不再“卡线”要求。稍微具有规模的中介公司收取1.5%的中介费，普遍的中介费用幅度在1.2%左右，更有一些小中介公司只收0.5%的中介费用。

据王志伟说：“我们公司对于中介费用的交付问题，一直采取买方承担1%，卖方承担1.5%，后期的服务费用占0.5%，但是我们没有明确的制度规定现在的服务费占总房价的比例要求，对于老客户和有特殊情况的也会有相应的服务费用折扣。”建设银行个人信贷部工作人员介绍，银行对前来申办房贷的借款人进行信用评级的要求也在逐步提高，要求购房者提供税单等来证明收入情况。而以往，在查询借款人收入情况时，一般只看单位出具的收入证明。王志伟表示，由于随着房贷门槛的提高，房贷程序的规范，这部分的后期服务费也很难再增收。

另一方面，根据李小姐介绍，今年二月份把住房代理给“链家”地产公司挂卖，当时该中介公司抵押3000元人民币并签订了代理协议。规定3个月内以不低于103万元的价格卖出，如果没有卖出3000元抵押金归李小姐所有。李小姐说：“5月底，协议三个月的期限到了，中介公司并没有按照协议卖出我现在的房子，抵押的3000元作为了补偿金。”

6月13日，记者从北京一些中介公司了解到，以前房地产中介公司大多数采用“押宝”的手段来多赚取一些中间费用，但是由于现在房价犹如股市前景难测，已经没有几家房地产公司敢出来做领头羊。“链家”地产公司业务人员说：“现在安安分分地协调好买、卖双方尽快达成交易，已经可以值得鼓掌了。”